Ga naar inhoud

Als u en de verhuurder het niet eens zijn

Uw verhuurder en u hebben afspraken gemaakt over de huur en wat daar bij komt kijken. Maar hoeveel u ook vastlegt, er kan altijd iets gaan spelen tussen u en de verhuurder. Misschien krijgt u te maken met een huurverhoging, of zorgt de verhuurder niet voor onderhoud van uw pand. En hoe zit het met servicekosten en bemiddelingskosten?

U leest hier onder wat u kunt doen in uw situatie. Zo weet u wat wel mag en wat niet.

Online Rechtenchecker

In Nederland kennen we twee categorieën woninghuur: niet-geliberaliseerd (sociale huurwoningen) en geliberaliseerd (vrije sector). In welke categorie een woning valt, hangt af van de hoogte van de huur. Bepalend hiervoor is de hoogte van de huur op de ingangsdatum van die huur. Vanaf 1 januari 2021 ligt die grens op € 752,33 per maand. Onder die grens zijn de woningen niet-geliberaliseerd, boven die grens zijn ze geliberaliseerd. Deze regels gelden ook voor onder andere kamers. Van belang voor het juiste ‘etiket’ voor een woning is dus het moment dat de huur inging. Een woning kan tijdens de huur niet van categorie wisselen. Is de huur van uw woning (veel) hoger dan dit bedrag, dan gaat het waarschijnlijk om een woning in de vrije sector (‘geliberaliseerd’).

Praktische juridische tips

1. Let op uw plichten als huurder.

Op deze site vindt u veel rechten waar u als huurder op kunt terugvallen. Maar u heeft ook plichten. Als u die plichten niet nakomt, kunt u uw rechten verspelen. U moet zich een goed huurder tonen. Dat wil zeggen:

  • de huur tijdig en volledig betalen;
  • de woning intact laten, zonder toestemming vooraf geen (grote) aanpassingen doen en
  • geen overlast bezorgen.

Komt u deze plichten niet na, dan kan dat voor de verhuurder een goede reden zijn om uw huur op te zeggen.

2. Doe alles schriftelijk.

Maak geen mondelinge afspraken. Deze zijn niet te bewijzen en u kunt er nooit op terugvallen. Laat dus alles zwart-op-wit zetten.

3. Wilt u de huur opzeggen? Weet dan wat uw opzeggingstermijn is.

Uw opzeggingstermijn is gelijk aan uw betalingstermijn. Dus: betaalt u per maand, dan kunt u per maand opzeggen. De maximale opzeggingstermijn aan uw kant is drie maanden. Heeft u een tijdelijk contract, dan kunt u pas opzeggen per het einde van dat contract.

4. Zeg de huur op de juiste manier op.

Stuur geen mailtjes of sms-jes naar de verhuurder. Stuur een aangetekende brief. U hoeft geen reden te geven waarom u de huur opzegt.

5. Woont u in een sociale huurwoning? De Huurcommissie is er voor u.

Huurt u een 'geliberaliseerde' woning, dan kunt u alleen uw aanvangshuur laten toetsen. Hiervoor kunt u binnen het eerste half jaar na ingang van het huurcontract bij de huurcommissie aankloppen. Huurt u een 'geliberaliseerde' woning op een tijdelijk contract voor maximaal 2 jaar, dan kunt u ook binnen een half jaar na het einde van die overeenkomst nog naar de huurcommissie om de aanvangshuur te laten toetsen. Dit heeft alleen zin als de aanvangshuur beneden de sociale huurgrens hoort te liggen.

6. Houd goed het verschil tussen huur en servicekosten in de gaten.

Verhuurders rekenen kale huur en kunnen daarnaast nog servicekosten rekenen. Dit laatste voor onder andere gas, licht, water, de diensten van een huismeester of schoonmaakwerkzaamheden. U heeft recht op jaarlijkse inzage in de servicekosten.

7. U begint met een huurcontract? Laat de Huurcommissie even meekijken.

U kunt uw huurovereenkomst aan de Huurcommissie voorleggen, om te beoordelen of de huurprijs niet te hoog is. Doe dit binnen zes maanden nadat de huur is begonnen. Huurt u op een tijdelijk contract, dan kan het ook binnen zes maanden nadat de tijdelijke contractduur is afgelopen. De toets is veilig: als blijkt dat uw huur te laag is, mag deze daardoor niet verhoogd worden. Zo’n toets kost u € 25,-. Het kan aardig wat opleveren. Kijk op www.huurcommissie.nl.

8. Vorder huurverlaging als uw verhuurder geen goed onderhoud pleegt

Bij huur geldt een zogenoemde gebrekenregeling. Heeft uw woning een gebrek dat het woongenot aantast, dan kunt u daar aanspraak op maken. Het kan bijvoorbeeld gaan om een badkamer die u niet goed kunt gebruiken. Of een kamertje dat feitelijk onbruikbaar is, door een bepaald gebrek (bijvoorbeeld lekkage).

  • Meld het gebrek eerst schriftelijk bij de verhuurder.
  • Is het binnen zes weken niet verholpen en huurt u niet-geliberaliseerd, dan kunt u naar de Huurcommissie stappen. Huurt u een geliberaliseerde woning en worden de gebreken niet binnen zes weken verholpen, dan zult u een procedure moeten starten bij de kantonrechter en huurverlaging verzoeken.
  • Ga niet zelf herstellen.
  • Ook niet stoppen met huur betalen.

9. Wat te doen bij huurverhoging na woningverbetering?

Verhuurders hebben (onder omstandigheden) het recht om hun bezit te verbeteren en aan te passen aan moderne eisen en comfort. Daar mag huurverhoging tegenover staan. Vindt u die te hoog, dan kunt u daartegen bezwaar maken.

10. Houd de Leegstandswet in de gaten

Mogelijk huurt u onder de regels van de Leegstandwet een koopwoning van een huizenbezitter. Die wet heeft geheel andere 'spelregels' dan alles wat op deze site wordt beschreven.

Vaak gestelde vragen

Nee. De regel zegt: ‘koop breekt geen huur’. Er is één uitzondering: executieverkoop.

Dan verkoopt de geldverstrekker (vaak is dat de bank) het huis, omdat de verhuurder niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen. Om het huurcontract te ontbinden, moet de geldverstrekker naar de kantonrechter stappen. Die doet een uitspraak. Deze uitspraak kan in uw voordeel of in uw nadeel uitpakken.

Dat ligt eraan. Valt uw woning onder de regels voor ‘sociale huur’ (‘niet-geliberaliseerd’) of onder de regels voor ‘vrije sector’ (‘geliberaliseerd’)?

Als u dat niet weet, leest u dan eerst de volgende vraag.

Voor woningen die vallen onder sociale huur is de jaarlijkse huurverhoging beperkt. De overheid stelt vast hoeveel het mag zijn. De maximale huurverhoging kan voor hogere inkomens hoger zijn dan voor lagere inkomens.  

Voor woningen in de vrije sector geldt vooralsnog geen grens. Vanwege coronamaatregelen kan er tijdelijk door de overheid een beperking worden ingesteld. Zolang dat niet gebeurt geldt wat er in de huurovereenkomst of in de algemene voorwaarden staat.  

Het is gebruikelijk om één betalingstermijn als waarborgsom te nemen. Dus één maand huur. Maar maximaal drie maanden mag ook. U hoeft er niet akkoord mee te gaan. Maar mogelijk gaat de woning dan naar iemand anders.

Houd er rekening mee dat u na afloop geen rente ontvangt over de terugbetaalde waarborgsom.

Nee. Daar is de waarborgsom niet voor bedoeld. U raakt op deze manier in gebreke en dat is onverstandig.

Als u in 2021 een woning gaat huren met een huurprijs lager dan € 752,33 per maand, dan valt die onder de categorie ‘sociale huur’. Dit heet ook wel ‘niet-geliberaliseerd’. U heeft dan meer bescherming dan bij een woning in de vrije sector. Een woning kan niet lopende de huurovereenkomst in een andere categorie vallen.

De grens van € 752,33 verandert elk jaar. De ingangsdatum van het huurcontract bepaalt in welke categorie de woning valt: sociale huur of vrije sector.

Ja, een overeenkomst voor bepaalde tijd mag door de huurder tussentijds worden opgezegd.  

Maar let op: als u een overeenkomst voor onbepaalde tijd heeft met daarin een vaste eerste periode, dan kunt u de huur pas beëindigen als die afgesproken eerste periode is afgelopen. Succesvol opzeggen binnen die eerste vaste periode kan alleen als de verhuurder ook akkoord gaat of als er sprake is van afgesproken omstandigheden die opzegging mogelijk maken.  

  • Dat is een huur waarin de kale huurprijs en andere kosten (zoals die voor gas, water en licht) bij elkaar zijn opgeteld. Eigenlijk mag dit niet, want zo is nooit te zien wat de kale huurprijs is. Dan is ook niet te achterhalen of bijvoorbeeld een huurverhoging wel terecht is.

Deze wet is in het leven geroepen om huizenbezitters van wie de woning leeg staat, te hulp te schieten. Ze kunnen die nu onder voorwaarden verhuren.

Daarvoor gelden speciale regels. Die liggen vast in de Leegstandswet. Zo moet er een huurvergunning van de gemeente komen. Deze huur mag maximaal vijf jaar duren.

Kijk uit: als u op deze manier huurt, kunt u te maken krijgen met executieverkoop. Lees ook de volgende vraag.

Servicekosten zijn toegestaan, maar onder bepaalde voorwaarden. Lees daarvoor "Praktische juridische tips" nr. 6. Andere kosten zijn niet toegestaan. Denk aan: sleutelkosten, onredelijk hoge bemiddelingskosten of opstalverzekering.

Wel mag de verhuurder die kosten in de kale huurprijs ‘versleutelen’. Maar dan heeft u dus alleen met die kale huurprijs te maken.

Huur moet worden opgezegd volgens een aantal regels. De verhuurder moet:

  • De huur minstens drie maanden van tevoren opzeggen. Voor elk jaar dat u heeft gehuurd, komt daar een maand bovenop. Dit met een maximum opzeggingstermijn van 6 maanden.
  • Per aangetekende brief opzeggen.
  • Een wettelijk toegestane reden opgeven.
  • Zijn er medehuurders? Dan moeten die ieder apart ook een opzegging ontvangen.
  • U vragen of u akkoord gaat met de opzegging.

Als de verhuurder de goede redenen heeft en u gaat niet akkoord, dan moet de rechter beslissen.

U hoeft dus nog even niets te doen. Wacht op de aangetekende brief. Reageer dus ook niet op een e-mail en geef daar ook geen leesbevestiging op. Zijn er medehuurders? Dan moeten die ieder apart ook een opzegging ontvangen.

Let op: huurt u op een contract voor bepaalde tijd (niet langer dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte en niet langer dan vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte) dan mag de verhuurder u ook per e-mail schriftelijk informeren dat de huur gaat eindigen. Dit bericht mag niet eerder dan drie maanden en niet korter dan een één maand voor het einde van de overeenkomst aan u worden gedaan.

Video: jurist aan het woord