Ga naar inhoud

Uw rechten als u een huis koopt of verkoopt

Het is misschien de grootste aankoop of verkoop uit uw leven: een huis. Dan is het wel erg vervelend als juist hier iets misgaat. Er is vaak veel geld mee gemoeid en het gaat altijd gepaard met emotie. Dan helpt het als u weet waar u juridisch staat. En waar u in uw situatie rekening mee kunt houden.

U vindt hieronder informatie over een huis kopen of verkopen.

Online Rechtenchecker

Problemen bij de koop of verkoop van een huis? Check uw rechten. Bij de koop of verkoop van een huis gaat het om grote bedragen. En ook om emotie. Dus als er problemen ontstaan, heeft dat veel impact. Daarom is het handig om te weten wat precies uw rechten zijn. En wat u wel of vooral niet moet doen. Doe daarvoor snel een eerste check.

Praktische juridische tips

1. Geldt bij koop en verkoop van een huis een mondelinge overeenkomst tussen twee particuliere partijen?

Nee. Die geldt wel bij de aankoop van een roerend goed (‘een ding’), maar niet bij een woonhuis. De koop is pas gesloten als er handtekeningen gezet zijn.

2. Wat is een voorlopige koopovereenkomst?

Het woord ‘voorlopig’ leidt vaak tot verwarring. Eigenlijk is er gekocht zodra de kopovereenkomst is getekend. Meestal gebeurt dit bij de makelaar.   Vaak zijn er ontbindende en/of opschortende voorwaarden opgenomen in de koopovereenkomst op grond waarvan de koper en/of verkoper nog onder de koopovereenkomst uit kunnen komen. Daarom: ‘voorlopig’.

3. Kan ik nog onder een voorlopige koopovereenkomst uit?

Ja, dat kan op twee manieren:

  • Bent u koper, dan heeft u na het tekenen van de overeenkomst drie dagen bedenktijd. Zie ook tip 4. De drie dagen bedenktijd gelden niet voor de verkoper.
  • Een tweede mogelijkheid: in de overeenkomst staan ontbindende voorwaarden. De meest bekende is: u moet de financiering rond krijgen. Lukt dat niet, dan kan (onder voorwaarden) een beroep worden gedaan op de ontbindende voorwaarde. Een ontbindende voorwaarde kan ook zijn: u koopt wel, maar spreekt af dat u eerst nog met een aannemer het huis bekijkt. U kunt dan afspreken dat u van de koop mag afzien als de aannemerskosten boven een bepaald bedrag uitkomen.

4. Hoeveel bedenktijd heb ik als ik een huis koop?

Drie dagen, waarvan er minimaal twee werkdagen moeten zijn. De bedenktijd gaat lopen zodra u de ondertekende koopakte of een kopie daarvan heeft gekregen. U mag zonder opgaaf van redenen van de koop afzien. Om discussies achteraf te voorkomen is het raadzaam om dit schriftelijk te doen. Bij voorkeur: aangetekend en met een ontvangstbevestiging. Als u een brief stuurt, zorg dan dat deze op tijd bezorgd wordt. U kunt de brief ook zelf brengen en de verkoper laten tekenen voor ontvangst.

5. Wat is een opschortende voorwaarde?

Die wordt vaak gebruikt in koop-/aannemingsovereenkomst bij nieuwbouwwoningen. De aannemer/bouwer zegt daarin als het ware: ‘Ik ga pas bouwen als ik een x-aantal woningen heb verkocht.’ Dat is voor hem de voorwaarde om van start te gaan. Tot de start van de bouw is de koopovereenkomst dan opgeschort. Let op: de aannemer/bouwer mag eenzijdig besluiten toch te gaan bouwen als er minder woningen zijn verkocht. Ook dan gaat de koopovereenkomst lopen.

6. Wat is een onbekendheidsclausule?

Deze kan in de koopovereenkomst worden opgenomen als u een huis verkoopt waarin u zelf niet gewoond heeft. Bijvoorbeeld: u heeft het huis geërfd. U bent dan dus onbekend met de mogelijke gebreken van de woning. De koper moet nu goed gebruikmaken van zijn of haar onderzoeksplicht.

7. Wat is een ouderdomsclausule?

Naarmate een huis ouder wordt, neemt de kans op verborgen gebreken toe. Om de verkoper beter te beschermen, kan in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule worden opgenomen. Als koper aanvaardt u dus extra risico. U kunt minder snel met succes aan de bel trekken als er gebreken zijn.

8. Het proces-verbaal van oplevering

Heeft u een koop- / aanneemovereenkomst gesloten voor de bouw van uw nieuwe woning? Dan kijkt u vast uit naar het moment waarop u de sleutels van uw nieuwe woning overhandigd krijgt.  Dat moment wordt de oplevering genoemd. Behalve dat dit vaak een heuglijk moment is, is dit ook een heel belangrijke juridische handeling.

Voorafgaand aan de sleuteloverdracht moet u samen met de aannemer de woning van binnen en van buiten inspecteren. Alle zichtbare gebreken aan de woning moeten daarna worden genoteerd in het proces-verbaal van oplevering. Pas nadat de woning door u van binnen en van buiten grondig is geïnspecteerd en nadat alle zichtbare gebreken zijn opgeschreven in het proces-verbaal van oplevering, kunnen u en de aannemer dit proces-verbaal van oplevering ondertekenen.

Als een zichtbaar gebrek aan de woning niet wordt genoteerd op het proces-verbaal van oplevering, kunt u de aannemer op dit gebrek later vaak niet meer aanspreken. Het is daarom erg belangrijk dat geen zichtbare gebreken over het hoofd worden gezien. U doet er daarom ook verstandig aan om u tijdens de oplevering te laten bijstaan door een onafhankelijk bouwkundig expert. Deze expert kan zonder bijbehorende emoties en objectief uw woning beoordelen op gebreken. Verder ziet een expert vaak meer dan u zelf kunt constateren.

In sommige overeenkomsten gelden afwijkingen van deze wettelijke regeling. Soms wordt een onderhoudstermijn overeengekomen waarin nog gebreken kunnen worden gemeld. Daarnaast is er nieuwe wetgeving in de maak die weer afwijkt van de huidige wettelijke regeling. Welke regeling ook van toepassing is: het is en blijft zeer belangrijk dat u bij de oplevering uw woning zeer grondig inspecteert op gebreken en dat u deze gebreken laat noteren op het proces-verbaal van oplevering!

9. Een BKR code laten verwijderen, is dat mogelijk?

Het Bureau Krediet Registratie (BKR) houdt van iedereen bij welke financiële verplichtingen hij of zij heeft. Ook houdt het BKR bij of er betalingsachterstanden zijn geweest. Kredietverstrekkers zijn verplicht om dit door te geven aan het BKR. Zo kan het gebeuren dat u een negatieve BKR code krijgt en dat u daardoor geen hypotheek of lening meer kunt krijgen.

Zijn er juridische mogelijkheden om een negatieve BKR code te laten verwijderen?
In sommige gevallen wel. Het hangt af van een belangenafweging en van alle omstandigheden van het geval. Zoals bijvoorbeeld welke code(s) u heeft, wat de oorzaak is van de betalingsachterstand, hoe uw financiële situatie nu is, wat uw belang is bij verwijdering en nog meer omstandigheden. Een jurist kan beoordelen of uw zaak kans van slagen heeft.

Laat u zo snel mogelijk bijstaan door een jurist
Het is belangrijk dat u een jurist inschakelt om de kredietverstrekker aan te schrijven. De brief moet voldoen aan alle juridische voorwaarden. Als de kredietverstrekker het schriftelijke verzoek tot verwijdering afwijst, moet er namelijk binnen zes weken een procedure zijn gestart. Het is daarom raadzaam om de jurist er al bij te betrekken voordat de kredietverstrekker is aangeschreven.

Vaak gestelde vragen

Deze kan in de koopovereenkomst worden opgenomen als u een huis verkoopt waarin u zelf niet gewoond heeft. Bijvoorbeeld: u heeft het huis geërfd. U bent dan dus onbekend met de mogelijke gebreken van de woning. De koper moet nu goed gebruikmaken van zijn of haar onderzoeksplicht.

Die wordt vaak gebruikt in koop-/aannemingsovereenkomst bij nieuwbouwwoningen. De aannemer/bouwer zegt daarin als het ware: ‘Ik ga pas bouwen als ik een x-aantal woningen heb verkocht.’ Dat is voor hem de voorwaarde om van start te gaan.

Tot de start van de bouw is de koopovereenkomst dan opgeschort. Let op: de aannemer/bouwer mag eenzijdig besluiten toch te gaan bouwen als er minder woningen zijn verkocht. Ook dan gaat de koopovereenkomst lopen.

Meld bij de verkoper of de verkoopmakelaar dat u met een gebrek aan de woning bent geconfronteerd. Benoem daarbij in ieder geval het gebrek waarmee u bent geconfronteerd en vraag de verkoper om het probleem op te lossen.

Het is belangrijk dat u daar niet te lang mee wacht. U hebt namelijk een (wettelijke) klachtplicht. Wacht u te lang met het melden van het gebrek, dan kunt u uw rechten verspelen. Om aan te tonen dat u aan uw klachtplicht hebt voldaan, is het advies om het gebrek schriftelijk te melden of het telefoongesprek nadien schriftelijk te bevestigen.

Komt u er met de verkoper niet uit? Dan kunt u een ingebrekestelling zenden. Dat is een juridische brief waarin u de verkoper een termijn stelt (van minimaal 8 dagen) om het gebrek te verhelpen.

Ja, dat kan op twee manieren:

  • Bent u koper, dan heeft u na het tekenen van de overeenkomst drie dagen bedenktijd. Zie ook vraag 4. De drie dagen bedenktijd gelden niet voor de verkoper.
  • Een tweede mogelijkheid: in de overeenkomst staan ontbindende voorwaarden. De meest bekende is: u moet de financiering rond krijgen. Lukt dat niet, dan kan (onder voorwaarden) een beroep worden gedaan op de ontbindende voorwaarde. Een ontbindende voorwaarde kan ook zijn: u koopt wel, maar spreekt af dat u eerst nog met een aannemer het huis bekijkt. U kunt dan afspreken dat u van de koop mag afzien als de aannemerskosten boven een bepaald bedrag uitkomen.

Drie dagen, waarvan er minimaal twee werkdagen moeten zijn.

De bedenktijd gaat lopen zodra u de ondertekende koopakte of een kopie daarvan heeft gekregen. U mag zonder opgaaf van redenen van de koop afzien. Om discussies achteraf te voorkomen is het raadzaam om dit schriftelijk te doen. Bij voorkeur: aangetekend en met een ontvangstbevestiging.

Als u een brief stuurt, zorg dan dat deze op tijd bezorgd wordt. U kunt de brief ook zelf brengen en de verkoper laten tekenen voor ontvangst.

Nee. Die geldt wel bij de aankoop van een roerend goed (‘een ding’), maar niet bij een woonhuis. De koop is pas gesloten als er handtekeningen gezet zijn.

Let op: wanneer er bedrijfsmatig onroerend goed wordt gekocht of verkocht, kan dit anders zijn.

Het woord ‘voorlopig’ leidt vaak tot verwarring. Eigenlijk is er gekocht zodra de kopovereenkomst is getekend. Meestal gebeurt dit bij de makelaar.  

Vaak zijn er ontbindende en/of opschortende voorwaarden opgenomen in de koopovereenkomst op grond waarvan de koper en/of verkoper nog onder de koopovereenkomst uit kunnen komen. Daarom: ‘voorlopig’.

Dat hangt af van de inhoud van de gesloten koopovereenkomst tussen koper en verkoper.
In een standaard (NVM) koopovereenkomst staat vermeld dat de koper de woning koopt in de staat waarin deze zich bij verkoop bevond. Dat betekent dat de verkoper de woning met zichtbare en onzichtbare gebreken heeft verkocht. Eventuele gebreken aan de woning komen in de hoofdregel dus voor rekening en risico van de koper.

Toch kan een verkoper aansprakelijk zijn voor een ernstig onzichtbaar gebrek. Bijvoorbeeld als een gebrek zo ernstig is dat de woning niet meer geschikt is voor normaal gebruik. Of als een verkoper op de hoogte was van een ernstige gebrek, maar dat niet aan de koper heeft medegedeeld.

Dat zijn onverwachte gebreken waarmee de koper van een woning na de overdracht wordt geconfronteerd.

Je kunt spreken van een verborgen gebrek als:
- het gebrek bij de koop niet zichtbaar was;
- het gebrek niet door de verkoper is gemeld;
- er sprake is van een ernstig gebrek;
Daarvan is sprake als de woning niet meer geschikt is voor normaal gebruik. Bijvoorbeeld: als de woning niet op een veilige manier kan worden bewoond, de duurzaamheid van de woning en het woongenot worden aangetast.

Voorbeelden van verborgen gebreken zijn: funderingsproblemen, ernstige constructiegebreken en vervuiling door niet-hechtgebonden asbest.

Bij een ouder huis is de kans op verborgen gebreken groter. Als u een ouder huis koopt kan in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule worden opgenomen. Dat is om de verkoper beter te beschermen.

Als koper aanvaardt u dus extra risico. U kunt minder snel met succes aan de bel trekken als er gebreken zijn. Let dus altijd goed op als u een ouderdomsclausule aanvaardt! Dit kan voor u als koper verstrekkende gevolgen hebben. Raadpleeg bij twijfel een van onze juristen.

Video: jurist aan het woord

Voorbeeldbrieven