Ga naar inhoud

Overheid en Omgeving

Als u er met de overheid niet uitkomt.

U en uw overheid zullen het niet altijd met elkaar eens zijn. Denk hierbij aan de gevolgen van een herziening of een afwijking van een bestemmingsplan. Wat betekent dit voor de waarde van uw woning. Wat kunt u er tegen doen? En hoe werkt dat?

Hierna volgen enkele algemene tips en wordt er uitleg over een aantal onderwerpen gegeven. Heeft u niet kunnen vinden wat u zoekt? Neem dan contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken. Klik hier voor onze contactgegevens.

Kies uw onderwerp

U heeft een brief van de gemeente ontvangen waarbij de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht op uw grond kenbaar wordt gemaakt. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan voor u als grondeigenaar een forse impact hebben en daarom worden in deze bijdrage voor u een aantal vragen beantwoord.

Wat betekent de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht?
De aanwijzing van de in het besluit genoemde grond als gebied waarop het gemeentelijk voorkeursrecht op grond van de Wvg van toepassing is, heeft pas betekenis indien u van plan bent uw grond te vervreemden (o.a. verkopen).

De oplegging van het gemeentelijk voorkeursrecht houdt in dat u bij het verkopen van uw grond u verplicht bent de grond eerst aan de gemeente aan te bieden. Alleen als de gemeente niet op uw aanbod ingaat, mag u uw grond aan een andere partij verkopen.

Ben ik door de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht meteen mijn grond kwijt?
Nee,  zolang u als eigenaar van de grond geen plannen heeft om over te gaan tot verkoop, kan de gemeente een verkoop niet via het voorkeursrecht afdwingen. Gedwongen verkoop kan wel eventueel in een later stadium via een onteigeningsprocedure worden bewerkstelligd, maar dit geschiedt vaak pas vele jaren na het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht.

Waarom past de gemeente het gemeentelijk voorkeursrecht toe?
Door het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht op uw grond verkrijgt de gemeente een voorkeurspositie op het moment dat u als eigenaar uw grond wil verkopen. De gemeente kan hierdoor een actieve rol aannemen bij de ontwikkeling van de gronden. Door de regie in handen te houden, heeft de gemeente de beste mogelijkheden om de doelstelling van ruimtelijke plannen te realiseren. Daarbij wordt door de vestiging van het voorkeursrecht op uw grond grondspeculatie voorkomen.

Hoe verloopt de procedure bij de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht?
De procedure voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht op uw grond loopt een aantal stappen door.

Stap 1.  Voorlopige vestiging gemeentelijk voorkeursrecht; bezwaar

Het college wijst uw grond bij besluit voorlopig aan. Deze aanwijzing blijft drie maanden geldig. Als u uw grond wilt verkopen, bent u dus vanaf dat moment verplicht om uw grond eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Tegen het besluit staat gedurende een termijn van zes weken, ingaande de dag nadat het besluit bekend is gemaakt in de Staatscourant bezwaar (en eventueel beroep) open. Het aantekenen van bezwaar schort de werking van het besluit niet op. Voor het opschorten van de werking van het besluit is het noodzakelijk dat u een zelfstandige procedure opstart waarbij u de voorzieningenrechter om een voorlopige voorziening verzoekt.

Stap 2. Voorstel college aan de gemeenteraad; zienswijze

De gemeenteraad dient binnen drie maanden de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht door het college te bevestigen. In het kader van een zorgvuldige voorbereiding van het door de gemeenteraad te nemen besluit tot aanwijzing van gronden wordt u als eigenaar van de grond in de gelegenheid gesteld om een zienswijze ten aanzien van het voorgenomen raadsbesluit naar voren te brengen.

Stap 3.  Definitieve vestiging gemeentelijk voorkeursrecht; bezwaar

Wanneer de gemeenteraad het besluit van het college heeft gecontinueerd, wordt het gemeentelijk voorkeursrecht effectief op uw grond gevestigd. Het raadsbesluit geldt voor een periode van drie jaar na dagtekening, tenzij voor dat tijdstip een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie wordt vastgesteld. Tegen het besluit van de gemeenteraad staat eveneens gedurende een termijn van zes weken, ingaande de dag nadat het besluit bekend is gemaakt in de Staatscourant bezwaar (en eventueel beroep) open.

Heeft u reeds bezwaar gemaakt tegen het besluit van het college, dan hoeft u niet opnieuw bezwaar te maken. Uw bezwaar tegen het besluit van het college wordt ook gezien als een bezwaar tegen het besluit van de gemeenteraad.

Zijn er uitzonderingen van toepassing op de verkoopplicht?
Op de verplichting tot aanbieding van uw grond waarop het gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing is bestaan een aantal uitzonderingen. De uitzonderingen zijn in het kort:

a.           een overeenkomst tussen bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind. Onder pleegkind wordt verstaan degene, die duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed;

b.           verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap;

c.            een uiterste wilsbeschikking;

d.           een overeenkomst met de Staat, een provincie, een waterschap of een door Ons aan te wijzen publiekrechtelijk lichaam of in het openbaar belang werkzame rechtspersoon. De aanwijzing wordt in de Staatscourant bekendgemaakt;

e.           een verkoop krachtens wetsbepalingen of openbare executoriale verkoop;

f.            een overeenkomst met een pachter in verband met dienst voorkeursrecht tot koop als bedoeld in afdeling 11 van titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, betrekking hebbend op gronden waarop het gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd op basis van artikel 6 of 5 van de Wvg;

g.           een in een akte vervatte koop- of optie overeenkomst voor zover:

-             de vervreemding geschiedt aan een in de overeenkomst met name genoemde partij en tegen een in die overeenkomst met name genoemde of volgens de overeenkomst bepaalde prijs;

-             de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster vóór de inwerkingtreding van het gemeentelijk voorkeursrecht; en

-             de vervreemding plaatsvindt binnen zes maanden na de dag van de inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers. Uitsluitend op grond van door u aannemelijk gemaakte gewichtige redenen kan de gemeente u eventueel vrijstelling verlenen van de aanbiedingsplicht. De gemeente kan daarbij beperkingen opleggen.

Wijzigt de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht de bestemming van de grond?
Zoals eerder aangegeven ziet de aanwijzing van uw  grond als gebied waarop het gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing is alleen op de verkoop (de vervreemding) van uw gronden. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht wijzigt niet de bestemming en het betekent niet dat er al concrete (bouw)plannen zijn.

De wijziging van een bestemming dient vastgesteld te worden in een (nieuw) bestemmingsplan. Hiervoor is een aparte procedure vereist. Tijdens deze procedure kunt u uw zienswijzen kenbaar maken en eventueel beroep instellen.

Hoe wordt de prijs voor mijn grond bepaald?
Wanneer de gemeente in uw grond geïnteresseerd is ontstaat er ruimte voor vrije onderhandeling. Meestal levert dit de prijs op die ook wordt verkregen op de vrije markt. Met andere woorden een marktconforme prijs die kopers en verkopers met elkaar zouden afspreken als er geen voorkeursrecht op de grond zou rusten. Het gaat dan om de 'onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik' of de zogenaamde 'werkelijke waarde'. U kunt vervolgens overgaan tot de verkoop van uw grond aan de gemeente als u met de gemeente uit de prijs komt.

Indien het niet lukt samen met de gemeente een grondprijs te bepalen, dan kunt u het college vragen om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. De kosten van het verzoek zijn voor rekening van de gemeente.

Wat als ik de grond waarop het gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd verkoop aan een derde, zonder het eerst aan de gemeente aan te bieden?
De gemeente kan bij de rechtbank de nietigheid inroepen van rechtshandelingen (verkoop) die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het gevestigde gemeentelijk voorkeursrecht. Het verzoek moet  door de gemeente binnen acht weken worden gedaan nadat het een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is neergelegd.

U wordt opgeroepen
De bode zal u bij de ingang van de zittingszaal oproepen voor de aanvang van de zitting. Wanneer u in de zittingszaal komt, treft u daar de rechter(s) en een griffier. Het is niet gebruikelijk dat u de leden van de rechtbank een hand geeft wanneer u binnenkomt of vertrekt.

Enkelvoudige of meervoudige kamer
Uw dossier zal worden behandeld door een enkelvoudige – of een meervoudige kamer. In het eerste geval betekent het dat er één rechter in de zaal aanwezig is die uw zaak behandelt en in het tweede geval zijn drie rechters aanwezig.
Bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heten de rechters officieel “staatsraden”. De rechter wordt aangesproken met voorzitter of meneer of mevrouw de rechter. De rechter aanspreken met “edelachtbare” wordt nauwelijks nog gedaan.
Wanneer er een meervoudige kamer is, is de middelste rechter de voorzitter. Deze rechter leidt de zitting. Bij binnenkomst zal de voorzitter zeggen waar u plaats kunt nemen en zal gecontroleerd worden wie aanwezig zijn. De communicatie loopt altijd via de voorzitter.

De voorzitter geeft partijen het woord
U communiceert ook steeds via de voorzitter, dus in beginsel nooit rechtstreeks met uw wederpartij. Zo worden onderlinge discussies en emoties voorkomen en blijft de behandeling gericht op het goed informeren van de rechter. Heeft u zelf één of meer mensen meegenomen, dan is het tijdens de zitting erg storend en niet gebruikelijk dat u met hen overlegt. Werk eventueel stilletjes met het uitwisselen van briefjes.

De voorzitter opent de zitting
Bij de opening vertelt de voorzitter welke werkwijze tijdens de zitting wordt gehanteerd, dus wanneer er vragen gesteld worden door de rechter en wanneer welke partij de gelegenheid krijgt om zijn/haar standpunten naar voren te brengen of om te reageren op de wederpartij. De rechter organiseert meestal een informele, vriendelijke sfeer en zal de verschillende onderwerpen op een gestructureerde manier behandelen. Tijdens de zitting richten de partijen in beginsel niet het woord tot elkaar. Het doel van de zitting is het informeren van de rechtbank.
De actuele werkwijze van de rechtbank is dat er in de eerste ronde van de zitting direct vragen door de rechter worden gesteld. Maar het kan ook gebeuren dat u eerst een paar minuten de gelegenheid krijgt om uw beroepschrift nog even in te leiden met de belangrijkste pijnpunten. Dit kunt u dan eventueel doen met behulp van een korte pleitnotitie.
Als de rechter klaar is met het stellen van vragen, stelt de rechter u nog een keer in de gelegenheid te reageren op wat er tijdens de zitting is gezegd. U kunt niet meer nieuwe onderwerpen benoemen. Eerst mag u nog wat zeggen, daarna de gemeente (en als de derde-belanghebbende – meestal de vergunninghouder – aanwezig is heeft die het laatste woord).
Daarna sluit de rechter het onderzoek en de zitting en geeft dan aan dat ze binnen 6 weken uitspraak doen. Dat kan verlengd worden met nog eens 6 weken. Vervolgens verlaat u de rechtszaal.
Het is niet altijd nodig om aanwezig te zijn bij een zitting
Het geven van een toelichting is bijvoorbeeld niet nodig als het beroepschrift voldoende duidelijk is en/of als de vraagstelling een puur theoretische/juridische is en de feitelijke situatie niet toegelicht hoeft te worden.

Stel, de gemeente heeft uw buren een omgevingsvergunning verleend voor een uitbouw aan de achterkant van hun woning. U bent het niet eens met deze plannen en u heeft bezwaar ingediend. Kort na het indienen van uw bezwaar gaan uw buren echter al voortvarend aan de slag met bouwen. Wat kunt u dan doen?

U kunt dan een verzoek indienen om een voorlopige voorziening. Dit kan wanneer u vanwege spoedeisend belang de uitkomst van een bezwaar- of beroepsprocedure niet kunt afwachten. Voorwaarde is dus wel dat er sprake is van een procedure en dat u bezwaar of beroep heeft ingediend.

Hieronder leest u meer over de gang van zaken bij een verzoek om voorlopige voorziening.

Kosten voor een voorlopige voorziening
Aan het instellen van een voorlopige voorziening bij een rechtbank zijn kosten verbonden. Dit noemt men griffierecht. Als indiener van het verzoekschrift bent u verplicht om dit griffierecht te betalen. Als u dit griffierecht niet betaalt, neemt de rechtbank uw verzoekschrift niet in behandeling. Uw verzoek wordt dan niet-ontvankelijk verklaard.

De hoogte van het griffierecht bedraagt in 2021 in de meeste bestuursrechtelijke zaken voor particulieren €181,-. Voor een actueel overzicht van de kosten kunt u het beste de website van rechtspraak.nl raadplegen.

U heeft een verzoek om voorlopige voorziening ingediend
Nadat u uw verzoek om een voorlopige voorziening heeft ingediend bij de rechtbank, zult u op korte termijn (enkele weken) worden uitgenodigd voor een zogenaamde mondelinge behandeling. U krijgt dan de gelegenheid om uw verzoekschrift mondeling toe te lichten.

U bent niet verplicht om te verschijnen, maar in vrijwel alle gevallen is dit wel aan te raden.

Stukken versturen aan de rechtbank
U mag tot één dag voorafgaand aan deze zitting bij de rechtbank nog documenten aan de rechtbank toezenden ter ondersteuning van uw argumenten. U kunt deze stukken dan tijdens de rechtbankzitting toelichten. U moet de overheidsinstantie dan overigens ook een kopie van deze nieuwe stukken toezenden.

De behandeling
Tijdens de mondelinge behandeling krijgt ook de overheidsinstantie (in vaktaal: het bestuursorgaan) de mogelijkheid om haar visie en argumenten toe te lichten. Dit geldt ook voor u als belanghebbende. Ook zal de aanwezige rechter vaak een aantal vragen stellen.

Uitspraak
Kort na afloop (variërend van enkele dagen tot enkele weken – vaak twee weken) van deze mondelinge behandeling doet de rechtbank een uitspraak over uw verzoek. Mogelijke uitkomst van deze uitspraak kan zijn:

  • Uw verzoek wordt geheel of gedeeltelijk toegewezen
    Als de rechtbank van oordeel is dat er sprake is van spoedeisendheid en uw argumenten overtuigend zijn, zal uw verzoek om een voorlopige voorziening worden toegewezen. De rechtbank zal dan, afhankelijk van de inhoud van uw verzoek, bijvoorbeeld bepalen dat er geen uitvoering aan de beslissing – die ter discussie staat – mag worden gegeven totdat op het bezwaar is beslist.
  • Uw verzoek wordt afgewezen
    Als de rechtbank van oordeel is dat er geen sprake is van spoedeisendheid of als uw argumenten voor de rechter niet overtuigend zijn, wordt het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen.
  • Uw verzoek wordt niet-ontvankelijk verklaard
    Als uw verzoek niet aan de formele vereisten voldoet, wordt het niet in behandeling genomen. Dit is bijvoorbeeld het geval als u geen griffierecht betaald heeft.

Mijn verzoek om een voorlopige voorziening is afgewezen. Kan ik hier iets tegen doen?
Nee, tegen de afwijzing van het verzoek een voorlopige voorziening staan geen rechtsmiddelen open. Dit houdt in dat u tegen een afwijzing van uw verzoek bijvoorbeeld geen hoger beroep kunt instellen. Wel kunt u een nieuw verzoek om een voorlopige voorziening indienen als er nieuwe feiten en omstandigheden zijn die een nieuw verzoek om een voorlopige voorziening rechtvaardigen.

In de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken als belanghebbende wordt gezien. Een besluit wordt in juridische vaktaal ook wel een beschikking genoemd.
U wordt als belanghebbende aangemerkt wanneer u aanvrager bent van een beschikking, bijvoorbeeld een omgevingsvergunning. Daarnaast bent u ook belanghebbende wanneer u een ontvanger bent van een beschikking. U heeft bijvoorbeeld een vergunning aangevraagd en ook gekregen. Hetzelfde geldt bij een heffingsaanslag, zoals gemeentelijke belastingen. In deze gevallen bent u “direct belanghebbende”.
Er zijn ook gevallen waarin u als “derde belanghebbende” kunt worden aangemerkt. U bent dan geen aanvrager of ontvanger, maar uw belang is wel rechtstreeks bij het besluit betrokken.

Een voorbeeld: uw buren gaan bouwen
Uw buren willen hun woning uitbreiden en hiervoor vragen zij een vergunning aan. U heeft jaren geleden zelf ook de eerste verdieping uitgebreid, dus u begrijpt uw buren wel. De gemeente verleend de vergunning. Tot uw schrik komt u erachter dat het niet één, maar twee verdiepingen hoog wordt en direct zal grenzen aan uw perceel. U vindt dit veel te groot en u besluit in bezwaar te gaan, maar bent u wel belanghebbende?

Bent u belanghebbende?
Het bestuursorgaan (bijvoorbeeld gemeente) zal in bezwaar, of de rechter in (hoger) beroep, moeten nagaan of u toegang heeft tot de procedure. Dit wordt ook ontvankelijkheid genoemd. De vraag is dan: bent u belanghebbende bij dit besluit?

Soms is er sprake van een zienswijze
Bijvoorbeeld bij bestemmingsplanprocedures. Dan wordt er niet beoordeeld of u belanghebbende bent. Iedereen mag dan een zienswijze indienen. Bij beroep zal de rechter wel bekijken of u belanghebbende bent.

De criteria
In de rechtspraak zijn zes criteria ontwikkeld om te kunnen beoordelen of er sprake is van een belanghebbende. Deze criteria worden hieronder besproken aan de hand van het eerder genoemde voorbeeld. U moet aan alle criteria voldoen om als belanghebbende te worden aangemerkt.
1. Feitelijk belang
• Verandert er feitelijk iets als gevolg van het besluit?
• Ja, er wordt een uitbouw gerealiseerd die twee verdiepingen hoog wordt.

2. Eigen belang
• Gaat het om een belang van de persoon die in bezwaar gaat?
• Ja, het gaat om uw eigen belang. U gaat niet in bezwaar voor uw neef die in een andere stad woont.

3. Persoonlijk belang
• Heeft u een belang waarbij u zicht onderscheidt van andere personen?
• Ja, u woont er tenslotte naast en u wordt rechtstreeks geconfronteerd met de voorgenomen plannen. Uw belang moet zich voldoende onderscheiden van de belangen van willekeurige anderen of een algemeen belang. Is dit niet het geval, dan kan er geen sprake zijn van een persoonlijk belang. Er moet sprake zijn van “ruimtelijke impact”, zoals het in de rechtspraak wordt genoemd. Op het vereiste van “ruimtelijke impact” heeft de Raad van State wel een nuancering aangebracht. Er moet namelijk wel sprake zijn van “gevolgen van enige betekenis”. Brengt een besluit geen of geringe hinder voor diegene die daartegen een procedure wil starten? Dan zijn er geen gevolgen van enige betekenis. Er wordt niet voldaan aan het criterium van persoonlijk belang en men is daarom geen belanghebbende. Verderop in dit bericht leest u hier meer over.

4. Rechtstreeks betrokken belang
• Is er een verband tussen het genomen besluit, de verleende omgevingsvergunning, en uw belang?
• U vindt de uitbreiding van uw buren te groot en het grenst direct aan uw perceel. Uw belang kan dus gekoppeld worden aan de verleende vergunning. U heeft een rechtstreeks betrokken belang.

5. Objectief bepaalbaar belang
• Uw belang moet objectief te bepalen zijn.
• Dat is het geval wanneer u de uitbreiding van uw buren te groot vindt. Wordt u verdrietig van het feit dat uw buren gaan uitbreiden? Dan is er geen sprake van een objectief bepaalbaar belang. Uw belang kan dus niet gebaseerd zijn op een mening of gevoel.

6. Actueel belang
• Gaat het om een situatie die nu speelt?
• Ja, de plannen van uw buren spelen op dit moment. Gaat het om een belang dat in de toekomst speelt, dan is er geen actueel belang.

Gevolgen van enige betekenis
U heeft eerder kunnen lezen dat één van de criteria is dat een betrokkene persoonlijk belang moet hebben om als belanghebbende bij dat besluit te worden aangemerkt. Het criterium ‘gevolgen van enige betekenis’ dient als correctie op dit uitgangspunt.
Gevolgen van enige betekenis ontbreken wanneer de gevolgen wel zijn vast te stellen, maar de gevolgen van de activiteit voor de woon-, leef-, of bedrijfssituatie van betrokkene dermate gering zijn dat een persoonlijk belang bij het besluit hierdoor ontbreekt.
Daarbij wordt gelet op de factoren afstand tot, zicht op, planologische uitstraling van en milieugevolgen (o.a. geur, geluid, licht, trilling, emissie, risico) van de activiteit die het besluit toestaat. Zo nodig worden die factoren onderlinge samenhang bezien. Ook aard, intensiteit en frequentie van de feitelijke gevolgen kunnen van belang zijn.

Twijfelt u nog of u belanghebbende bent?
Univé Rechtshulp bekijkt bij de behandeling van uw kwestie ook of u belanghebbende bent bij een besluit. Dit is om te beoordelen of u met rechtshulp wel kunt bereiken wat u graag wilt. Er moet namelijk een redelijke kans zijn op het behalen van het resultaat.

De overheid heeft regels gesteld. Het is een taak van die overheid om die regels te laten naleven. Wie dat niet doet kan te maken krijgen met handhaving. Handhaving kan ontstaan uit de regels van voornamelijk het bestemmingsplan en de algemene plaatselijke verordening (APV). Dan gaat het vaak over (onjuist) bouwen of door geluidsoverlast en dergelijke.

Zelf om verzoeken
Dat kan de overheid uit zichzelf doen. Maar dat kan ook als iemand daar om vraagt. Zoiets heet een handhavingsverzoek. Een handhavingsverzoek kunt u zelf indienen. Op het moment dat er een weigering komt of dat de gemeente er iets mee gaat doen kunt u bij Univé Rechtshulp terecht om u verder te voorzien van advies of rechtshulp.
De overheid moet binnen 8 weken na dat verzoek reageren met een besluit. Als u het niet eens bent met dat besluit kunt u daar bezwaar tegen maken. Meldt u zich dan bij Univé Rechtshulp.

U wordt zelf verzocht zich te houden aan de regels (last onder dwangsom)
Het kan ook zijn dat uw buren om handhaving hebben verzocht omdat u zich mogelijk niet aan de regels heeft gehouden. In dat geval zal de overheid u een voornemen tot handhaving opleggen. U heeft dan de mogelijkheid om daar een zienswijze tegen in te dienen (meestal twee weken). Als u daarbij hulp wilt, meldt uw zaak dan zo spoedig mogelijk bij Univé Rechtshulp. Ook voor advies kunt u contact opnemen.
De overheid kan u een last onder dwangsom opleggen. Daar staat in dat u een overtreding moet opheffen op straffe van een boete binnen een bepaalde tijd. Doet u dat niet, dan moet u de boete betalen.
Daar kunt u bezwaar tegen indienen (binnen zes weken na dat besluit). Ook daarvoor kan Univé Rechtshulp met u meekijken.

Geldbedrag te vorderen, wegens niet opheffen overtreding (invordering)
Bent u de last onder dwangsom niet nagekomen (u heeft de overtreding niet opgeheven)? Dan kan de overheid u een zogenaamde invorderingsbeschikking sturen. Daarin wordt u opgedragen de boete te betalen.
Daar kunt u ook bezwaar tegen indienen (ook hier geldt binnen zes weken).

Twee aparte procedures
De last onder dwangsom en de invordering zijn twee aparte procedures. Zorg dat u op tijd bent met bezwaar maken tegen de last onder dwangsom (zelf of eventueel via Univé Rechtshulp). Anders kunt u vrijwel niks meer inbrengen tegen de invorderingsbeschikking.

Belangrijk voor uw verzoek om rechtshulp:

  • Op de website staat een algemene brief als voorbeeld verzoek om handhaving, die kunt u zelf verder invullen
  • Stuur het (voornemen) besluit van de last onder dwangsom of het invorderingsbesluit mee bij uw verzoek om rechtshulp
  • Houdt de eerder vermelde termijnen om te reageren goed in de gaten

Planschade kan ontstaan wanneer een woning of perceel minder waard wordt door een bestemmingsplan. Bijvoorbeeld wanneer van een bestemmingsplan wordt afgeweken of wanneer deze wordt gewijzigd of herzien. Dit noemt men ook wel planologische veranderingen.
Vergelijking tussen oude planologische mogelijkheden en nieuwe planologische mogelijkheden
De Raad van State (hoogste bestuursrechter) heeft bepaald, dat, voor de beoordeling van planschade, moet worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de planologische verandering in een nadeligere positie is gekomen. Daarbij moet dan ook duidelijk zijn dat de aanvrager als gevolg daarvan schade lijdt of zal lijden.
Om dit vast te kunnen stellen moet de schadeveroorzakende planologische wijziging worden vergeleken met de oude planologische mogelijkheden. Het gaat hier dan niet om de feitelijke situatie, maar wat volgens de oude planologie maximaal mogelijk was. Het maakt hierbij dus niet uit of dit ook daadwerkelijk is gerealiseerd.

Normaal maatschappelijk risico
De rechtspraak bepaalt dat minimaal 2% en maximaal 5% van de schade voor rekening van de aanvrager komt. Dit noemt men het normaal maatschappelijk risico. Een voorbeeld:
Stel dat uw woning € 200.000,- waard is. Dan is twee procent daarvan €4.000,-. Dit betekent dat de waardevermindering, als gevolg van het besluit, meer dan €4.000,- dient te zijn. Het bedrag boven die €4.000,- is dan uw schadebedrag dat u wordt toegekend.
De rechtspraak gaat tegenwoordig uit van meer dan 2% eigen risico. De Raad van State vindt met een juiste motivering 3% tot 5% ook al steeds vaker goed. Dit betekent dat bij 3% de schade al meer dan €6.000,- moet zijn. Bij 5% is dat al € 10.000,-.

Over deze percentages leest u hieronder meer.

Het uiteindelijke resultaat blijft in individuele gevallen afhankelijk van een toetsing
Dit wordt gedaan aan de hand van de door de Afdeling bestuursrechtspraak (van de Raad van State) ontwikkelde beoordelingscriteria:

  • Betreft het een “normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen” lag, ook al bestond geen  concreet zicht op de omvang, plaats en moment van realisering?
  • Past de ontwikkeling naar aard en omvang in de ruimtelijke structuur van de omgeving?
  • Past de ontwikkeling binnen een reeks van het door de gemeente gevoerde ruimtelijk beleid?
  • Wat is de afstand van de ontwikkeling tot de onroerende zaak?
  • Wat is de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel?

Belangrijkste criteria normaal maatschappelijk risico
In een recente uitspraak heeft de Raad van State twee criteria vastgesteld die het belangrijkste zijn voor vaststelling van het normaal maatschappelijk risico, namelijk:

1. Past de ontwikkeling naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving?
2. Past de ontwikkeling binnen een reeks van het door de gemeente gevoerde ruimtelijk beleid?

Gevolg voor vaststelling maatschappelijk risico:

• 5% indien er aan beide criteria wordt voldaan.
• 4% indien er volledig wordt voldaan aan één van de criteria en deels aan de ander.
• 3% indien er aan volledig aan één van de criteria wordt voldaan.
• 3% wanneer deels aan beide criteria wordt voldaan.
• 2% in alle overige gevallen.

Wist u dat er een verandering zou komen?
Dan kan er sprake zijn van voorzienbaarheid. Het gaat erom dat u de schade niet kon voorzien toen u de woning kocht. Voor de voorzienbaarheid van planschade is het criterium dat er sprake moet zijn van een openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen. Het beleidsvoornemen hoeft geen formele status te hebben. Een ontwerp bestemmingsplan of een structuurvisie is daar een voorbeeld van.
Bij planschade wordt namelijk als uitgangspunt gehanteerd dat een redelijk denkend en handelend koper op het moment van aankoop rekening houdt met de kans dat de planologische situatie ter plaatse kan gaan veranderen. Gaat de situatie in ongunstige zin veranderen, dan zal een redelijk denkend en handelend koper de negatieve ontwikkeling betrekken bij het overeenkomen van de koopprijs. De redelijk denkend en handelend koper zal in dat geval dus minder betalen voor de woning.
Natuurlijk loopt het in de praktijk vaak anders, maar dat doet helaas niet af aan dit – juridisch – criterium. De schade wordt niet vergoed indien er sprake is van voorzienbaarheid.

Iets anders geregeld met de ontwikkelaar van het plan?
Als u iets geregeld heeft met de ontwikkelaar, bijvoorbeeld u krijgt al een bedrag of grond of iets anders. Dan heet dat “anderszins verzekerd” en heeft u mogelijk geen recht meer op planschade. Dit omdat de schade dan al op een andere wijze is vergoed.

Dient u een planschadeverzoek in?
Dan zal uw gemeente leges in rekening brengen. Dit bedrag ligt tussen de €300,- en €500,- en staat los van het normaal maatschappelijk risico.
Uiteindelijk zal de gemeente voor de advisering een externe onafhankelijke adviseur inschakelen. Zij zullen uw aanvraag aan alle criteria toetsen. Er zijn dan twee mogelijke uitkomsten: er is wel of geen sprake van planschade.
Er is wel sprake van planschade
Dan wordt gekeken in hoeverre er sprake is van waardevermindering en wordt bepaald in hoeverre het schadebedrag in aanmerking komt voor een vergoeding. U ontvangt de door u betaalde leges terug.
Er is geen sprake van planschade
Dan wordt uw aanvraag afgewezen en komt u niet in aanmerking voor een vergoeding. U ontvangt de door u betaalde leges niet terug.