Vestiging voorkeursrecht door de gemeente
U heeft een brief van de gemeente ontvangen waarbij de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht op uw grond kenbaar wordt gemaakt. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan voor u als grondeigenaar een forse impact hebben en daarom worden in deze bijdrage voor u een aantal vragen beantwoord.
Wat betekent de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht?
De aanwijzing van de in het besluit genoemde grond als gebied waarop het gemeentelijk voorkeursrecht op grond van de Wvg van toepassing is, heeft pas betekenis indien u van plan bent uw grond te vervreemden (o.a. verkopen).
De oplegging van het gemeentelijk voorkeursrecht houdt in dat u bij het verkopen van uw grond u verplicht bent de grond eerst aan de gemeente aan te bieden. Alleen als de gemeente niet op uw aanbod ingaat, mag u uw grond aan een andere partij verkopen.
Ben ik door de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht meteen mijn grond kwijt?
Nee, zolang u als eigenaar van de grond geen plannen heeft om over te gaan tot verkoop, kan de gemeente een verkoop niet via het voorkeursrecht afdwingen. Gedwongen verkoop kan wel eventueel in een later stadium via een onteigeningsprocedure worden bewerkstelligd, maar dit geschiedt vaak pas vele jaren na het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht.
Waarom past de gemeente het gemeentelijk voorkeursrecht toe?
Door het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht op uw grond verkrijgt de gemeente een voorkeurspositie op het moment dat u als eigenaar uw grond wil verkopen. De gemeente kan hierdoor een actieve rol aannemen bij de ontwikkeling van de gronden. Door de regie in handen te houden, heeft de gemeente de beste mogelijkheden om de doelstelling van ruimtelijke plannen te realiseren. Daarbij wordt door de vestiging van het voorkeursrecht op uw grond grondspeculatie voorkomen.
Hoe verloopt de procedure bij de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht?
De procedure voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht op uw grond loopt een aantal stappen door.
Stap 1. Voorlopige vestiging gemeentelijk voorkeursrecht; bezwaar
Het college wijst uw grond bij besluit voorlopig aan. Deze aanwijzing blijft drie maanden geldig. Als u uw grond wilt verkopen, bent u dus vanaf dat moment verplicht om uw grond eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Tegen het besluit staat gedurende een termijn van zes weken, ingaande de dag nadat het besluit bekend is gemaakt in de Staatscourant bezwaar (en eventueel beroep) open. Het aantekenen van bezwaar schort de werking van het besluit niet op. Voor het opschorten van de werking van het besluit is het noodzakelijk dat u een zelfstandige procedure opstart waarbij u de voorzieningenrechter om een voorlopige voorziening verzoekt.
Stap 2. Voorstel college aan de gemeenteraad; zienswijze
De gemeenteraad dient binnen drie maanden de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht door het college te bevestigen. In het kader van een zorgvuldige voorbereiding van het door de gemeenteraad te nemen besluit tot aanwijzing van gronden wordt u als eigenaar van de grond in de gelegenheid gesteld om een zienswijze ten aanzien van het voorgenomen raadsbesluit naar voren te brengen.
Stap 3. Definitieve vestiging gemeentelijk voorkeursrecht; bezwaar
Wanneer de gemeenteraad het besluit van het college heeft gecontinueerd, wordt het gemeentelijk voorkeursrecht effectief op uw grond gevestigd. Het raadsbesluit geldt voor een periode van drie jaar na dagtekening, tenzij voor dat tijdstip een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie wordt vastgesteld. Tegen het besluit van de gemeenteraad staat eveneens gedurende een termijn van zes weken, ingaande de dag nadat het besluit bekend is gemaakt in de Staatscourant bezwaar (en eventueel beroep) open.
Heeft u reeds bezwaar gemaakt tegen het besluit van het college, dan hoeft u niet opnieuw bezwaar te maken. Uw bezwaar tegen het besluit van het college wordt ook gezien als een bezwaar tegen het besluit van de gemeenteraad.
Zijn er uitzonderingen van toepassing op de verkoopplicht?
Op de verplichting tot aanbieding van uw grond waarop het gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing is bestaan een aantal uitzonderingen. De uitzonderingen zijn in het kort:
a. een overeenkomst tussen bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind. Onder pleegkind wordt verstaan degene, die duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed;
b. verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap;
c. een uiterste wilsbeschikking;
d. een overeenkomst met de Staat, een provincie, een waterschap of een door Ons aan te wijzen publiekrechtelijk lichaam of in het openbaar belang werkzame rechtspersoon. De aanwijzing wordt in de Staatscourant bekendgemaakt;
e. een verkoop krachtens wetsbepalingen of openbare executoriale verkoop;
f. een overeenkomst met een pachter in verband met dienst voorkeursrecht tot koop als bedoeld in afdeling 11 van titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, betrekking hebbend op gronden waarop het gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd op basis van artikel 6 of 5 van de Wvg;
g. een in een akte vervatte koop- of optie overeenkomst voor zover:
- de vervreemding geschiedt aan een in de overeenkomst met name genoemde partij en tegen een in die overeenkomst met name genoemde of volgens de overeenkomst bepaalde prijs;
- de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster vóór de inwerkingtreding van het gemeentelijk voorkeursrecht; en
- de vervreemding plaatsvindt binnen zes maanden na de dag van de inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers. Uitsluitend op grond van door u aannemelijk gemaakte gewichtige redenen kan de gemeente u eventueel vrijstelling verlenen van de aanbiedingsplicht. De gemeente kan daarbij beperkingen opleggen.
Wijzigt de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht de bestemming van de grond?
Zoals eerder aangegeven ziet de aanwijzing van uw grond als gebied waarop het gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing is alleen op de verkoop (de vervreemding) van uw gronden. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht wijzigt niet de bestemming en het betekent niet dat er al concrete (bouw)plannen zijn.
De wijziging van een bestemming dient vastgesteld te worden in een (nieuw) bestemmingsplan. Hiervoor is een aparte procedure vereist. Tijdens deze procedure kunt u uw zienswijzen kenbaar maken en eventueel beroep instellen.
Hoe wordt de prijs voor mijn grond bepaald?
Wanneer de gemeente in uw grond geïnteresseerd is ontstaat er ruimte voor vrije onderhandeling. Meestal levert dit de prijs op die ook wordt verkregen op de vrije markt. Met andere woorden een marktconforme prijs die kopers en verkopers met elkaar zouden afspreken als er geen voorkeursrecht op de grond zou rusten. Het gaat dan om de 'onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik' of de zogenaamde 'werkelijke waarde'. U kunt vervolgens overgaan tot de verkoop van uw grond aan de gemeente als u met de gemeente uit de prijs komt.
Indien het niet lukt samen met de gemeente een grondprijs te bepalen, dan kunt u het college vragen om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. De kosten van het verzoek zijn voor rekening van de gemeente.
Wat als ik de grond waarop het gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd verkoop aan een derde, zonder het eerst aan de gemeente aan te bieden?
De gemeente kan bij de rechtbank de nietigheid inroepen van rechtshandelingen (verkoop) die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het gevestigde gemeentelijk voorkeursrecht. Het verzoek moet door de gemeente binnen acht weken worden gedaan nadat het een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is neergelegd.