Planschade, wat is dat?

Planschade kan ontstaan wanneer een woning of perceel minder waard wordt door een bestemmingsplan. Bijvoorbeeld wanneer van een bestemmingsplan wordt afgeweken of wanneer deze wordt gewijzigd of herzien. Dit noemt men ook wel planologische veranderingen.
Vergelijking tussen oude planologische mogelijkheden en nieuwe planologische mogelijkheden
De Raad van State (hoogste bestuursrechter) heeft bepaald, dat, voor de beoordeling van planschade, moet worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de planologische verandering in een nadeligere positie is gekomen. Daarbij moet dan ook duidelijk zijn dat de aanvrager als gevolg daarvan schade lijdt of zal lijden.
Om dit vast te kunnen stellen moet de schadeveroorzakende planologische wijziging worden vergeleken met de oude planologische mogelijkheden. Het gaat hier dan niet om de feitelijke situatie, maar wat volgens de oude planologie maximaal mogelijk was. Het maakt hierbij dus niet uit of dit ook daadwerkelijk is gerealiseerd.

Normaal maatschappelijk risico
De rechtspraak bepaalt dat minimaal 2% en maximaal 5% van de schade voor rekening van de aanvrager komt. Dit noemt men het normaal maatschappelijk risico. Een voorbeeld:
Stel dat uw woning € 200.000,- waard is. Dan is twee procent daarvan €4.000,-. Dit betekent dat de waardevermindering, als gevolg van het besluit, meer dan €4.000,- dient te zijn. Het bedrag boven die €4.000,- is dan uw schadebedrag dat u wordt toegekend.
De rechtspraak gaat tegenwoordig uit van meer dan 2% eigen risico. De Raad van State vindt met een juiste motivering 3% tot 5% ook al steeds vaker goed. Dit betekent dat bij 3% de schade al meer dan €6.000,- moet zijn. Bij 5% is dat al € 10.000,-.
Over deze percentages leest u hieronder meer.

Het uiteindelijke resultaat blijft in individuele gevallen afhankelijk van een toetsing
Dit wordt gedaan aan de hand van de door de Afdeling bestuursrechtspraak (van de Raad van State) ontwikkelde beoordelingscriteria:

Belangrijkste criteria normaal maatschappelijk risico
In een recente uitspraak heeft de Raad van State twee criteria vastgesteld die het belangrijkste zijn voor vaststelling van het normaal maatschappelijk risico, namelijk:

1. Past de ontwikkeling naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving?
2. Past de ontwikkeling binnen een reeks van het door de gemeente gevoerde ruimtelijk beleid?

Gevolg voor vaststelling maatschappelijk risico:

• 5% indien er aan beide criteria wordt voldaan.
• 4% indien er volledig wordt voldaan aan één van de criteria en deels aan de ander.
• 3% indien er aan volledig aan één van de criteria wordt voldaan.
• 3% wanneer deels aan beide criteria wordt voldaan.
• 2% in alle overige gevallen.

Wist u dat er een verandering zou komen?
Dan kan er sprake zijn van voorzienbaarheid. Het gaat erom dat u de schade niet kon voorzien toen u de woning kocht. Voor de voorzienbaarheid van planschade is het criterium dat er sprake moet zijn van een openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen. Het beleidsvoornemen hoeft geen formele status te hebben. Een ontwerp bestemmingsplan of een structuurvisie is daar een voorbeeld van.
Bij planschade wordt namelijk als uitgangspunt gehanteerd dat een redelijk denkend en handelend koper op het moment van aankoop rekening houdt met de kans dat de planologische situatie ter plaatse kan gaan veranderen. Gaat de situatie in ongunstige zin veranderen, dan zal een redelijk denkend en handelend koper de negatieve ontwikkeling betrekken bij het overeenkomen van de koopprijs. De redelijk denkend en handelend koper zal in dat geval dus minder betalen voor de woning.
Natuurlijk loopt het in de praktijk vaak anders, maar dat doet helaas niet af aan dit – juridisch – criterium. De schade wordt niet vergoed indien er sprake is van voorzienbaarheid.

Iets anders geregeld met de ontwikkelaar van het plan?
Als u iets geregeld heeft met de ontwikkelaar, bijvoorbeeld u krijgt al een bedrag of grond of iets anders. Dan heet dat “anderszins verzekerd” en heeft u mogelijk geen recht meer op planschade. Dit omdat de schade dan al op een andere wijze is vergoed.

Dient u een planschadeverzoek in?
Dan zal uw gemeente leges in rekening brengen. Dit bedrag ligt tussen de €300,- en €500,- en staat los van het normaal maatschappelijk risico.
Uiteindelijk zal de gemeente voor de advisering een externe onafhankelijke adviseur inschakelen. Zij zullen uw aanvraag aan alle criteria toetsen. Er zijn dan twee mogelijke uitkomsten: er is wel of geen sprake van planschade.
Er is wel sprake van planschade
Dan wordt gekeken in hoeverre er sprake is van waardevermindering en wordt bepaald in hoeverre het schadebedrag in aanmerking komt voor een vergoeding. U ontvangt de door u betaalde leges terug.
Er is geen sprake van planschade
Dan wordt uw aanvraag afgewezen en komt u niet in aanmerking voor een vergoeding. U ontvangt de door u betaalde leges niet terug.