Ga naar inhoud

U wilt bezwaar te maken tegen de jaarlijkse WOZ-beschikking

Als u een koophuis heeft krijgt u jaarlijks een WOZ-beschikking. U kunt de waardering van uw woning dan te hoog of juist te laag vinden. Heeft bezwaar maken dan zin? En wat levert bezwaar maken nu uiteindelijk op?

Lees hier onder of bezwaar maken zin heeft en waar u op moet letten.

Online Rechtenchecker

Het is een onderwerp waar veel over gesproken wordt: de WOZ. Oftewel: de waardebepaling van uw huis, uitgevoerd door de gemeente. Veel mensen vinden dat die waarde te hoog wordt ingeschat. Hoe gaat die waardebepaling eigenlijk? Wat kunt u doen als u echt vindt dat het niet goed is gegaan? Wat zijn uw rechten? Doe hier snel een eerste check.

Praktische juridische tips

1. Kijk bij uw bezwaar op een WOZ-beschikking naar de verkoopprijzen

Gemeenten kijken bij de bepaling van uw WOZ-waarde naar verkoopprijzen van woningen bij u in de buurt. En dan ook nog eens naar verkopen van ruim een jaar geleden. Dan kan het gebeuren dat u denkt: ‘Maar de buurman heeft zijn huis nu voor veel minder op Funda staan’. Vraagprijzen van woningen zijn bij de bepaling van de WOZ-waarde niet relevant. Als u bezwaar wilt aantekenen, beroept u zich dus niet op dat argument. Bij het Kadaster kunt u koopsomprijzen opvragen. Zo krijgt u inzicht in de verkoopprijzen van woningen bij u in de buurt, van de afgelopen jaren. Kijk op www.kadaster.nl. Bij WOZ gaat het om de vergelijking met andere verkochte woningen. U kunt het beste argumenten gebruiken die op die vergelijking slaan.

U kunt tegenwoordig ook de WOZ-waarde van de woning van uw buurman opvragen. De WOZ-waarde van woningen is sinds 1 oktober 2016 een openbaar gegeven. Kijk hier voor meer informatie.

2. Bedenk goed of bezwaar maken financieel wel de moeite waard is

Op het eerste gezicht lijkt het of het bij de WOZ om grote bedragen gaat. Uw woning wordt gewaardeerd op bijvoorbeeld € 250.000,-. U denkt dat het eerder € 230.000,- is. Die € 20.000,- minder leidt vaak tot slechts enkele tientjes aan belasting- en heffingsvoordelen. Hoe groot uw voordeel is, hangt van veel verschillende zaken af:

  • Uw WOZ-waarde
  • De heffingspercentages die uw gemeente hanteert
  • De hoogste belastingschijf

U kunt zelf afwegen of bezwaar maken zinvol is. Mogelijk ziet u het als een principekwestie en wilt u hoe dan ook uw gelijk halen. Bedenk dan ook dat u mogelijk elk jaar opnieuw in bezwaar moet gaan. De WOZ-waardering geldt namelijk steeds maar voor één jaar.

3. Kijk op internet of u nog argumenten vindt

Als u van mening bent dat u door de gemeente benadeeld bent, dan kan het verstandig zijn om een bezwaar in te dienen. U kunt op internet genoeg rechtspraak vinden over WOZ Kijk bijvoorbeeld op www.wozdatacenter.nl onder jurisprudentie.

4. Verzamel de juiste argumenten voor bezwaar en beroep

U kunt bij de gemeente in bezwaar gaan tegen uw WOZ-beschikking. Wordt dat afgewezen, dan kunt u bij de rechter in beroep gaan. Gebruik hiervoor de juiste argumenten:

  • Verkoopgegevens van vergelijkbare woningen in de buurt. Deze kunt u verkrijgen bij het Kadaster
  • Vraag uw gemeente naar uw taxatierapport die heeft geleid tot de WOZ-waardering van uw woning. Daarin vindt u soms bruikbare argumenten voor bezwaar of beroep zoals:

a. Onjuiste gegevens over uw woning (verkeerde inhoud of oppervlaktes, kadastraal nummer klopt niet).

b. Uw woning is volgens u vergeleken met niet-vergelijkbare woningen bij u in de buurt. De woningen zijn bijvoorbeeld groter, hebben een betere ligging of beter uitzicht, zijn beter onderhouden of hebben meer ‘karakteristieke elementen’.

c. Uw woning is niet goed afgebakend. Een deel van de oppervlakte is bijvoorbeeld niet uw eigendom, maar is wel in de waardebepaling meegenomen.

d. U vindt dat bij de waardevaststelling geen rekening is gehouden met aspecten die uw woning minder waard maken dan verkochte woningen in de buurt. Denk hierbij aan meer overlast van verkeer of een aangrenzend bedrijf, hoge bomen, elektriciteits- of telefoonmasten, asbest, vervuilde grond, bouwkundige gebreken of een erfdienstbaarheid.

Let op: een gemeente mag tijdens de procedure nieuwe vergelijkbare woningen aanvoeren.

5. Maak op tijd bezwaar

Uw bezwaar op de WOZ-beschikking moet binnen een wettelijke termijn van zes weken na ontvangst van de beschikking, bij de gemeente liggen. Het kan zijn dat u meer tijd nodig heeft om voldoende argumenten te verzamelen. Dien dan alvast een zogenaamd pro forma-bezwaar in. Dan krijgt u van de gemeente bericht wanneer het uiteindelijke bezwaar binnen moet zijn.

Vaak gestelde vragen

De gemeente verzamelt elk jaar opnieuw allerlei gegevens over alle (verkochte) woningen in die gemeente. De waarde van uw woning wordt afgeleid van vergelijkbare verkochte woningen. Dat kan in uw straat zijn, in de wijk of zelfs soms in een ander dorp of andere stadswijk. Daarvoor wordt gewerkt met een speciaal ontwikkeld model.

U kunt uw taxatierapport opvragen om te kijken met welke drie woningen uw woning is vergeleken.

WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken.

Het is een instrument van gemeenten om de waarde van woningen vast te stellen. Die waarde is van belang om vervolgens de hoogte van allerlei belastingen en heffingen te berekenen. Die belastingen en heffingen zijn percentages van de WOZ-waarde. Als de WOZ-waarde stijgt of daalt, dalen of stijgen de belastingen en heffingen ook mee.

Sinds 1 oktober 2015 telt de WOZ-waarde van een huurwoning mee in de berekening van de huurprijs (het puntenaantal).
Zie voor meer informatie: www.rijksoverheid.nl.

Dien eerst een bezwaar in bij uw gemeente. Doe dit binnen zes weken nadat u de beschikking heeft ontvangen.

Als uw bezwaar wordt afgewezen, kunt u in beroep bij de Belastingrechter afdeling Bestuursrecht. U betaalt voor uw beroep in elk geval € 45,- griffierechten. Wijst de rechter uw beroep af, dan kunt u in hoger beroep bij het Gerechtshof. U kunt zelfs doorprocederen tot en met cassatie.

In de Online Rechten Check leest u welke argumenten u kunt aanvoeren.

De gemeente gaat uit van een ‘waardepeildatum’. De waardering is gebaseerd op vergelijking met verkochte woningen in dezelfde periode als de waardepeildatum. Die loopt altijd iets meer dan een jaar achter op het moment dat u de beschikking ontvangt. Dus daar kan een verschil optreden.

Gemeenten worden bij de WOZ-waardering op de vingers gekeken door de Waarderingskamer. Zij controleren of gemeenten de regels van de Wet WOZ en de daarvoor noodzakelijke werkzaamheden correct uitvoeren.

Voorbeeldbrieven