Wat is planschade?

Wat is planschade?

Mogelijk heeft de overheid een nieuw bestemmingsplan gemaakt, waardoor jouw woning of grond minder waard wordt. Zo'n plan heet ook wel een planologische verandering. Als de waarde van je grond hierdoor omlaag gaat, dan noemen we dat planschade.

Het kan bijvoorbeeld zijn dat er door een nieuw bestemmingsplan opeens een bedrijventerrein naast jouw grond gebouwd mag worden. Daardoor kun je bijvoorbeeld meer verkeer, meer geluidsoverlast en een slechter uitzicht krijgen. Met als gevolg dat je woning minder waard kan worden.

Schadevergoeding aanvragen

Denk je dat je planschade hebt of gaat krijgen? Dan regelt de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dat je een vergoeding voor je schade kunt aanvragen. Dit doe je bij het bestuursorgaan (bijvoorbeeld: de gemeente). Leg in jouw schriftelijke aanvraag uit waarom je vindt dat je planschade hebt. En geef goede redenen voor het bedrag dat je als vergoeding vraagt. Het bestuursorgaan beoordeelt jouw aanvraag en neemt een beslissing.

Bij de beoordeling kijkt het bestuursorgaan naar deze zaken:

Hoe wordt de planschade beoordeeld?

Als je een schadevergoeding aanvraagt, wordt er eerst onderzocht of de planologische verandering jouw situatie nadeliger heeft gemaakt. Ook moet dan duidelijk blijken dat je schade lijdt of gaat lijden door deze verandering. Dit gebeurt door de nieuwe planologische verandering te vergelijken met de oude planologische mogelijkheden. Het gaat dan niet om de situatie zoals die echt is, maar om wat volgens de oude planologie maximaal mogelijk was. Het maakt hierbij dus niet uit of dit ook daadwerkelijk is gerealiseerd.

Normaal maatschappelijk risico
Rechters bepalen dat degene die de vergoeding aanvraagt een deel van de schade zelf moet betalen: minimaal 2% en maximaal 5%. Dit heet het 'normaal maatschappelijk risico'.

Voorbeeld
Stel, je woning is € 200.000 waard. Dan is twee procent daarvan € 4.000. Dit betekent dat de waarde van je woning meer dan € 4.000 omlaag moet zijn gegaan door het besluit. Het bedrag boven die € 4.000 is dan de schadevergoeding die jij krijgt.

Rechters gaan tegenwoordig uit van meer dan 2% eigen risico. Met goede redenen vindt De Raad van State (hoogste bestuursrechter) 3% tot 5% ook al steeds vaker goed. Dit betekent dat bij 3% de schade al meer dan € 6.000 moet zijn. Bij 5% is dat al € 10.000. Over deze percentages lees je verderop meer.

Eisen bij de beoordeling
Het uiteindelijke resultaat hangt altijd af van de beoordeling. Bij de beoordeling worden bepaalde eisen gebruikt. Deze eisen zijn ontwikkeld door de Afdeling bestuursrechtspraak (van de Raad van State):

Belangrijkste eisen voor normaal maatschappelijk risico
Deze twee eisen zijn het belangrijkst voor het bepalen van het normaal maatschappelijk risico:

Gevolg voor het bepalen van het maatschappelijk risico:

Wist je dat er een verandering zou komen?

Het is belangrijk dat je de schade niet had kunnen verwachten toen je de woning kocht. Had je het wel kunnen verwachten? Dan noemen we dat voorzienbaarheid. Planschade is voorzienbaar als er een duidelijk en openbaar beleidsvoornemen is. Het beleidsvoornemen hoeft niet officieel te zijn. Het kan dus ook een ontwerp bestemmingsplan of een structuurvisie zijn.

Bij planschade gaat de wet er namelijk vanuit dat je bij het kopen van een huis rekening houdt met de kans dat de planologische situatie op die locatie kan veranderen. Kon je toen zien dat de situatie in jouw nadeel zou veranderen? Dan had je dat kunnen gebruiken bij jouw afspraak over de koopprijs. Een 'redelijk denkend en handelend koper' zal in dat geval dus minder betalen voor de woning.

Natuurlijk loopt het in de praktijk vaak anders. Maar dat verandert helaas niets aan deze eis. Als je de planschade had kunnen verwachten, krijg je dus geen schadevergoeding.